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上海市奉贤区人民政府印发《关于规范区管企业购买商业用房的实施细则》的通知

区国资委《关于规范区管企业购买商业用房的实施细则》已经区人民政府批准同意,现印发给你们,请遵照执行。

2017年5月13日

关于规范区管企业购买商业用房的实施细则

鉴于近期多家区管企业积极探索“走出去”战略,跨界到区外购买商业用房,以寻求未来发展的战略资源。为进一步规范本区区管企业购买商业用房行为,引导企业投资方向与主业发展相符合,提高企业核心竞争能力,确保国有资产保值增值,强化投资效果,防范投资风险,结合本区实际,特制定实施细则如下:

一、制定依据、适用对象和范畴

制定依据:《奉贤区区属国有企业投资监督管理暂行办法》文件精神;

适用对象:奉贤区人民政府授权奉贤区国有资产监督管理委员会履行出资人职责的区管国有企业,即区国资委直接监管的国有和控股企业及其下属各级控股企业;

本实施细则所称商业用房指:资产价值达到5000万以上的商务办公房、店铺、厂房等。

二、商业用房应具备的条件

具备独特地域优势和增值潜力;

产权清晰,无债务纠纷等明显损害企业利益的情形;

资产抗风险能力强,定价公允并符合市场价格规律,易于变现。

三、风险防控措施

原则上限制资产负债率高于70%的企业对外投资,若该购买行为对企业未来产业布局和区域经济发展有显著推动作用,酌情可适当放宽对企业资产负债率的要求;

企业自有资金比例不低于本次购买总额的30%;

资产收益率不得低于本企业上年度国有资产增值保值率;

积极推动招商引资,确保一手房签订初步意向书的招商客户的入租率不低于可租面积的50%,确保二手房现有入租率不低于可租面积的80%;

严格尽职调查程序:

1.若采用资产收购方式购买一手房,企业在重点调查资产归属和资产本身的价值的基础上,提供开发商的报价资料、类似地段同类型资产的价格资料,或可聘请专业咨询机构出具专业报告;

2.若采用资产收购方式购买二手房,企业在重点调查资产归属、或有法律风险和资产本身的价值的基础上,应当聘请律师事务所、资产评估机构出具专业报告;

3.若采用股权收购方式购买二手房,在充分考虑契税、增值税、土地增值税等因素的情况下,确保股权收购方式不存在法律障碍,收购方式和相关债权债务处理要合法合规,企业在重点调查被收购企业整体价值、或有债务和转让人的欺诈行为等基础上,应当聘请会计师事务所、律师事务所、独立财务顾问、资产评估机构等中介机构分别出具专业报告;

潜在风险防控。对以股权收购方式购买二手房,企业需在合同或契约中明确交易前后的所有或有负债均由出让方承担,出让方通过第三方提供不可撤销的连带责任担保、购买商业保险方式等各种方式;

过程文件管理。企业应当详细记载各个具体环节的进展情况,包括商议相关方案、形成相关意向、签署相关协议或者意向书的具体时间、地点、参与机构和人员、商议和决议内容等,制作书面备忘录并予以妥当保存。参与每一具体环节的所有人员应当及时在备忘录上签名确认。

四、履行程序

企业经过洽谈、尽职调查等程序后,经行政办公会、党委会和董事会集体讨论,形成初步决策意向;以正式请示文的形式附相关申报材料,报送区国资委。

区国资委对各个要件进行初步审核,认为有必要时,可召开专家评审会进行论证,并参考论证结果经国资委行政班子会议讨论提出初审意见。

企业对购买内容作重大调整的,应对调整事项重新进行表决通过后,以正式请示形式重新报送区国资委。区国资委再次提出初审意见。

区国资委、企业就购买商业用房重大事项报区府常务会议、区委常委会讨论决定。

区国资委根据区政府常务会议、区委常委会讨论结果指导企业部署实施。

加强后评估管理工作。企业应对购买商业用房实施后评估管理,建立完善后评估管理制度,并将后评估结果报区国资委备案。根据需要,区国资委可直接开展后评估,后评估结果作为企业领导人员经营业绩考核评价依据之一。


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